Bonus 110%, niente sconto ai proprietari unici di edifici se non in condominio
Il condominio e le parti comuni da ristrutturare
Il superbonus 110% non viene concesso a un proprietario di nuda proprietà per interventi trainanti se gli immobili non danno origine a un condominio.
In estrema sintesi è questa la conclusione a cui porta una delle ultime risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, appena pubblicata (n. 78/E del 15 dicembre 2020), con cui il Fisco chiarisce che proprio la maxi agevolazione non è prevista quando si mettono in campo interventi e lavori realizzati sulle parti comuni di due o più abitazioni, anche se distintamente accatastate di un stesso edificio che, se posseduto da un unico proprietario anche se nudo proprietario di alcune unità, non può qualificarsi come “condominio”, vale a dire non esiste la condizione della “pluralità di proprietari”, vincolo che identifica la situazione di unità immobiliare condominiale.
E non si tratta di una nuova interpretazione dell’Agenzia, ma viene ribadito e sottolineato ulteriormente quanto già è previsto dal decreto Rilancio che ha istituito il superbonus: in particolare l’edificio oggetto degli interventi, si legge nel testo, deve essere “costituito in condominio”, e questa espressione è utilizzata nel tsto di legge esplicitamente riferita ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici.
Il documento dell’Agenzia è stato pubblicato in risposta a una domanda inviata da un contribuente che, su un edificio plurifamiliare costituito da un’unità abitativa di cui è pieno proprietario e da due unità immobiliari di cui è, invece, nudo proprietario, chiedeva di poter usufruire del superbonus avendo esplicitato l’intenzione di avviare lavori di ristrutturazione: in questi interventi il contribuente aveva previsto di rifare in modo completo anche la struttura esterna dell’edificio, intesa come parte comune a tutte le unità immobiliari, con cappotto termico e interventi di messa in sicurezza. L’Agenzia ha risposto chiarendo che la situazione di partenza, quella di unico proprietario di tutte le unità abitative, non consentiva l’accesso alla maxi detrazione in relazione alle spese dei lavori trainanti sulle parti comuni a tutti gli edifici.
L’Agenzia, nello stesso documento, infatti ha ricordato testualmente che la detrazione “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Ma Il Fisco ricorda anche che in relazione alla possibilità di accedere al superbonus per le spese che il contribuente sosterrà per i lavori sulle tre unità immobiliari e relative parti comuni in quanto parti di un unico edificio, chiarisce che sono ammessi all’agevolazione gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici.
In ogni caso, quindi, è possibile scegliere al posto della detrazione diretta prevista dal maxibonus, delle modalità alternative di utilizzo dei bonus, in particolare il Fisco indica le agevolazioni previsti all’articolo 121 del Dl “Rilancio”.
Come precisato dalla citata circolare, il superbonus non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti, anche qualora il contribuente sia nudo proprietario.
Anche in presenza di soggetti che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili in base ad un diritto reale di godimento, l’edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come “condominio”, in mancanza della pluralità dei proprietari.
Nel caso in esame, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo istante, nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare dell’agevolazione né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio.
In ultima istanza, l’Agenzia ricorda ancora che, ricorrendo i presupposti e i requisiti e dopo aver effettuato tutti gli adempimenti previsti, è possibile fruire ulteriormente delle detrazioni previste agli articoli 14 e16 del Dl n. 63/2013.
