BonusCasa

Un portale del governo per rispondere ai nuovi dubbi

Dopo il Decreto Rilancio, le circolari dell’Agenzia delle Entrate e i successivi aggiornamenti, oltre ai chiarimenti diffusi attraverso il sito istituzionale. Dopo le Faq dell’ente e dell’Enea, ora anche il governo lancia una sezione online dedicata al superbonus.

Sul sito di Palazzo Chigi è stato creato un approfondimento sul maxi sconto fiscale. Raggiungibile all’indirizzo www.governo.it/superbonus e voluto dal Sottosegretario Riccardo Fraccaro, riporta ulteriori informazioni sulla detrazione fiscale e una sezione per inviare le domande all’Agenzia delle Entrate.

Anche qui sono presenti le Faq le risposte alle domande frequenti, suddivise per argomenti:

• Soggetti beneficiari
• Tipologie di immobili ammessi
• Interventi trainanti
• Interventi trainati
• Installazione di sistemi solari fotovoltaici
• Limiti di spesa agevolabili
• Esempi concreti
• Opzione per cessione e sconto in fattura
• Rilascio attestazioni e asseverazioni
• Adempimenti
• Visto di conformità

Concentrandoci sul primo punto, con i primi quattro casi spiegati attraverso i chiarimenti del governo:

1. ONLUS
Si chiede se l’ammontare complessivo delle spese di cui al comma 1, lettera a), dell’articolo 119, riferito alle singole unità immobiliari, possa intendersi riferito alla singola “camera” o “ufficio” nel caso di strutture di proprietà delle ONLUS, considerata la diversa destinazione d’uso dei relativi immobili rispetto agli edifici residenziali.

2. ISTITUTI AUTONOMI CASE POPOLARI
Gli interventi realizzati da IACP comunque denominati su parti comuni di edifici, costituiti da abitazioni di edilizia residenziale pubblica distintamente accatastate, interamente di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni unici proprietari, possono beneficiare del superbonus?

3. SOCIETÀ SEMPLICI AGRICOLE
Si chiede se possono fruire del superbonus anche i soci o gli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento, che sostengono spese per gli interventi agevolabili ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, realizzati su immobili rurali ad uso abitativo posseduti o detenuti dalla società semplice che conduce il fondo e a loro assegnati sulla base di un titolo idoneo (es. verbale di assegnazione dell’immobile da parte dell’assemblea della società debitamente registrato)

4. DETENTORI E UNICO PROPRIETARIO
Si chiede se il superbonus possa estendersi ai detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio di proprietà di un unico soggetto.

1 - Le proprietà delle Onlus, quando rientrano nel 110%

Si chiede se l’ammontare complessivo delle spese di cui al comma 1, lettera a), dell’articolo 119, riferito alle singole unità immobiliari, possa intendersi riferito alla singola “camera” o “ufficio” nel caso di strutture di proprietà delle ONLUS, considerata la diversa destinazione d’uso dei relativi immobili rispetto agli edifici residenziali.

L’ambito soggettivo di applicazione del superbonus è disciplinato dall’articolo 119, comma 9 del decreto Rilancio che alle lettere d-bis) ed e), dell’articolo 119 del decreto Rilancio, include tra i beneficiari, rispettivamente, le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS - di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460), le organizzazioni di volontariato (OdV - Iscritte nei registri di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266), dalle associazioni di promozione sociale (APS - iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383), e le associazioni e società sportive dilettantistiche (Iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242), limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

In particolare, per le ONLUS, le APS e le OdV, il comma 9, lettera d-bis) non prevede alcuna limitazione espressa relativamente alla tipologia di immobili e, si ritiene che il beneficio spetti per tutti gli interventi agevolabili, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi medesimi ferma restando la necessità che gli interventi ammessi al superbonus siano effettuati sull’intero edificio o sulle unità immobiliari.

Per tali soggetti, inoltre, non opera la limitazione indicata nella citata circolare n. 24/E del 2020 per le persone fisiche, in ordine all’applicazione del superbonus agli interventi realizzati sugli immobili “residenziali”, atteso che tale limitazione è funzionale solo ad escludere per le persone fisiche la possibilità di applicare il superbonus agli immobili destinati all’esercizio dell’attività di impresa o professionale, come espressamente previsto dall’articolo 119, comma 9, lettera b) per le sole «persone fisiche».

Non opera neanche la limitazione contenuta nel comma 10 del medesimo articolo 119 in merito alla possibilità di fruire del Superbonus limitatamente a due unità immobiliari, in quanto tale disposizione riguarda solo le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Per espressa previsione normativa contenuta nell’articolo 119, comma 9, lettera e) del decreto Rilancio, invece, per le associazioni e società sportive dilettantistiche, il superbonus è limitato ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Per quanto riguarda, inoltre, l’individuazione dei limiti di spesa, la stessa va effettuata anche per tali soggetti, al pari di ogni altro destinatario dell’agevolazione, applicando le regole contenute nel medesimo articolo 119, ovvero, tenendo conto della natura degli immobili (edificio in condominio, ecc.) e del tipo di intervento da realizzare (isolamento termico, sostituzioni impianto di riscaldamento, ecc.). In sostanza, se i richiamati soggetti sostengono spese per:

• interventi trainanti realizzati su un edificio in condominio o su edifici unifamiliari il limite di spesa andrà calcolato in base a quanto stabilito al comma 1 del citato articolo 119;
• interventi trainati il limite andrà calcolato ai sensi del comma 2 o dei commi 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119.

2. Gli Iacp gestiti dai Comuni rientrano nel superbonus?

Gli interventi realizzati da IACP comunque denominati su parti comuni di edifici, costituiti da abitazioni di edilizia residenziale pubblica distintamente accatastate, interamente di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni unici proprietari, possono beneficiare del Superbonus?

Tra gli interventi che possono rientrare nel superbonus, all’articolo 119, comma 9 del decreto Rilancio, la lettera c) si includono anche gli interventi effettuati «dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”, per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica».

Per tali soggetti la disposizione sopra richiamata prevede che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022.

A tale ultimo riguardo, la circolare n. 24/E del 2020 ha precisato, al paragrafo 1 (”Ambito soggettivo di applicazione”), che il medesimo termine si applica anche ai condomìni nei quali la prevalenza della proprietà dell’immobile (da calcolare in base alla ripartizione millesimale) sia riferibile ai predetti istituti o enti.
Ne consegue che gli interventi eseguiti da IACP, comunque denominati, su parti comuni di edifici interamente di loro proprietà, o effettuati in veste di gestori per conto dei comuni, proprietari degli stessi, potranno beneficiare dell’agevolazione in commento.

3. Il superbonus agli amministratori di società agricole

Si chiede se possono fruire del Superbonus anche i soci o gli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento, che sostengono spese per gli interventi agevolabili ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, realizzati su immobili rurali ad uso abitativo posseduti o detenuti dalla società semplice che conduce il fondo e a loro assegnati sulla base di un titolo idoneo (es. verbale di assegnazione dell’immobile da parte dell’assemblea della società debitamente registrato)

Nell’ambito soggettivo di applicazione del superbonus, l’articolo 119 comma 9, la lettera b) individua «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni». Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato, al riguardo, precisato che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», il legislatore ha inteso precisare che il Superbonus spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:

• da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
• dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Una diversa lettura avrebbe comportato l’esclusione dal superbonus per i contribuenti intenzionati ad effettuare interventi su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”, ad esempio sulle proprie abitazioni, per il solo fatto di svolgere una attività di impresa o di lavoro autonomo. Tale principio si concretizza, peraltro, nell’ammettere alle agevolazioni gli interventi realizzati su immobili “residenziali”.

L’applicazione di tale criterio “oggettivo” comporta, come logica conseguenza, l’esclusione dal Superbonus degli immobili non residenziali anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arti o professioni.

Nella medesima circolare n. 24/E del 2020 è stato, inoltre, precisato che, ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

In particolare, i soggetti beneficiari devono:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono, inoltre, ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del Tuir - Testo unico delle imposte sui redditi approvato con d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:

− siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;

− le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

Pertanto, in applicazione dei criteri sopra enunciati possono fruire del superbonus i titolari dell’impresa agricola, gli altri soggetti (affittuari, conduttori, ecc.) i soci o dagli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) di cui all’articolo 9 del decreto legge n. 557 del 1993, nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda. I predetti soggetti possono fruire del Superbonus relativamente alle spese sostenute a condizione che gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo e, pertanto, diversi dagli immobili rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola.

4. Unico proprietario, superbonus a tutte le unità immobiliari dell’immobile?

Si chiede se il superbonus possa estendersi ai detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio di proprietà di un unico soggetto.

Il riferimento normativo al “condominio” nel testo di legge (Cfr. l’articolo 119, comma 9, lettera a), del decreto Rilancio), attualmente in vigore, comporta che il Superbonus spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”, nella accezione giuridica prevista dal codice civile all’articolo 1117 e che, invece, sono esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del superbonus, i “condomìni” non ha consentito di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata (Cfr. circolare 8 luglio 2020, n. 19/E), finora adottata in materia di ecobonus, di sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

La nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio essendo invece necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi.

Ciò comporta in sostanza che:

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
• se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del superbonus.