Bonus 110%, certificare il doppio salto di classe energetico di un condominio
Un condominio in tre volumi distinti: quale Ape?
Condominio misto e classe energetica. Come determinare il superamento delle due classi energetiche richiesto dalla legge per poter accedere al Superbonus?
Lo spunto per i chiarimenti nasce, ancora una volta, dal quesito posto da un contribuente in merito a un condominio inserito in un edificio costituito da tre distinti volumi destinati per una parte a unità immobiliari residenziali e una parte a uffici.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è articolata in due punti. Il primo chiarisce che l’intervento di riqualificazione energetica deve interessare almeno il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, ossia delle parti di edificio che costituiscono il condominio e di quelle che non ne fanno parte. Il miglioramento delle due classi energetiche deve essere valutato con le regole del Vademecum Ape convenzionale dell’Enea e che tale attestato deve essere rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Da ricordare che Il cosiddetto “Ape convenzionale”, per il Superbonus, ha finalità e modalità di utilizzo diverse dall’Ape tradizionale. L’Ape convenzionale per il Superbonus ha la finalità di dimostrare il miglioramento di due classi energetiche ai fini della richiesta di incentivi Superbonus.
L’Ape tradizionale ha invece la finalità di informare i proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari nel caso di compravendita o locazione. Detto questo va sottolineato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio totalmente residenziale, l’applicazione del superbonus 110% si applica senza problemi a tutti le unità immobiliari. Ogni condòmino potrà poi agganciare al 110% anche gli interventi trainati che intende realizzare nel proprio appartamento.
Nel caso in cui invece la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, inserite in un condominio misto, sia superiore al 50%, le unità immobiliare residenziali accedono sempre e senza limitazioni al Superbonus 110%. In tali condomìni è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali. La maxi detrazione sarà possibile però solo per le spese sostenute per le parti comuni. Inoltre non sarà possibile realizzare ‘interventi trainati’ agevolati sull’unità immobiliare non residenziale.
Cosa diversa è per gli edifici misti con superficie residenziale inferiore al 50%. In questo caso se la percentuale della superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali risulta inferiore al 50%, è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni solo da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari residenziali. Nessuna possibilità di accedere al superbonus 110% per le unità immobiliari non residenziali. In queste situazioni è facile che ai proprietari delle unità immobiliari residenziali, mancando la maggioranza necessaria dei condòmini per l’approvazione dei lavori, possa sfuggire la possibilità di realizzare interventi con il Superbonus.
A questo proposito l’Agenzia delle Entrate recentemente ha ricordato che un condominio del genere potrebbe optare per lavori agevolabili sia con il Superbonus sia con il Bonus Facciate. In questo caso, quindi, i proprietari delle unità residenziali potrebbero beneficiare del 110% mentre quelli delle unità non residenziali potrebbero fruire della detrazione al 90% prevista dal Bonus Facciate.
