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Unici proprietari: no al 110% ma sì alla detrazione dal 65% all’85%

Unici proprietari: no al 110% ma sì alla detrazione dal  65% all’85%

Il chiarimento dell’Agenzia: stop al superbonus

I proprietari unici di edifici plurifamiliari non possono usufruire della maxi detrazione del 110% nel caso di interventi di riqualificazione energetica del proprio immobile. Niente superbonus, ma pino accesso alle altre detrazioni, dall’ecobonus alla varie formule del sisma e che prevedono un credito d’imposto variabile fra il 65% della spesa sostenuta fino al 75-85% nel caso di aumento delle classi di sicurezza antisismica.

L’interpretazione ultima - e sembrerebbe definitiva - della linea dell’Agenzia delle Entrate sul superbonus 110% è arrivata direttamente dal direttore dell’Agenzia del Fisco, Ernesto Maria Ruffini, il quale davanti alla commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria ha precisato che «il riferimento normativo al condominio comporta che il superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e che invece siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà».

Una interpretazione tassativa, quindi, che non lascerebbe margini o spazi per far rientrare interventi su questa caratteristica di immobili. E che lo stesso direttore ha annunciato verrà ulteriormente ribadita in una prossima circolare di sintesi di tutte le norme che regolamentano l’applicazione del nuovo maxi-bonus del 110%.

Una opportunità, al contrario, che viene ribadita e confermata nel caso degli ecobonus e sismabonus riconosciuti in combinata per gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza sismica effettuati su edifici plurifamiliari appartenenti a un unico soggetto.
È sempre l’Agenzia delle Entrate a confermarlo, chiamata in causa da un contribuente perché chiarisse questa materia. Nello specifico si tratta di un’impresa prossima ad acquistare un intero edificio e ad eseguire una serie di lavori. Tale situazione, specifica l’ente, non dà invece diritto alle agevolazioni previste dal superbonus 110%.

Il caso presentato dal contribuente

L’interpretazione è arrivata dal Fisco tramite la risposta 549/2020.

A presentare l’istanza all’Agenzia delle Entrate un’impresa intenzionata ad acquistare un immobile ubicato in zona sismica 3 «composto – si legge nel documento pubblicato sul sito dell’ente - da diverse unità immobiliari autonomamente accatastate, per poi effettuare un intervento di ristrutturazione edilizia (appaltando i lavori ad un’impresa edile) e al termine dei lavori, concedere in locazione a terzi le unità immobiliari ristrutturate o cederle a terzi».

La società ha precisato che l’intervento di ristrutturazione edilizia prevede, «tra gli altri, lavori di efficientamento energetico e di messa in sicurezza statica, delle parti comuni condominiali dell’edificio». Inoltre, sosterrà «interamente le spese per i richiamati lavori», che avranno «un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda». E chiede conferma «del fatto che, nonostante la recente Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 abbia chiarito che «il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti», per gli altri incentivi fiscali (ecobonus 70%-75%, sismabonus 75%-85% e interventi combinati ecobonus più sismabonus), continui ad applicarsi l’orientamento interpretativo di cui alla già richiamata Circolare dell’Agenzia delle entrate 19/E dell’8 luglio 2020 in tema di unico proprietario».

L’interpretazione della società

La società, come prevede la procedura di invio della domanda all’Agenzia delle Entrate, ha fornito la propria interpretazione. Ritiene, cioè, la detrazione «ecobonus si rivolge a un’ampia platea di beneficiari, siano essi persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, o soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società» e che i beni oggetto di intervento possono essere anche “beni merce”». Pertanto, pensa di poter beneficiare della detrazione combinata eco-sismabonus e di poter «optare per la cessione del credito ecobonus e sismabonus, ai fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi di efficientamento energetico delle parti comuni dell’edificio “condominiale” o a terzi soggetti collaterali all’intervento».

La risposta del fisco

L’Agenzia delle Entrate precisa anzitutto che «per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, spetta una detrazione nella misura dell’80%, ove gli interventi determinino il passaggio a una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’85% ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori». La detrazione, poi, è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136mila euro». Pertanto, per avere diritto al beneficio fiscale, «l’intervento deve riguardare una parte comune di edificio condominiale e deve interessare l’involucro dello stesso con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda». E, passaggio chiave, l’agevolazione «può essere fruita anche dai soggetti Ires», cioè l’imposta sui redditi delle società.

Richiamando precedenti pronunce (Risoluzione 34/E/2020), il Fisco afferma che la detrazione fiscale per riqualificazione energetica spetta anche «ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”».

Come già chiarito con la circolare n. 19/E del 2020 , la locuzione «parti comuni di edificio residenziale» va riferita «alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6). In tal caso, pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Infine, la società proprietaria dell’intero edificio, per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021, può scegliere tra la sconto in fattura o la cessione del credito di imposta corrispondente alla detrazione.

Esclusione del superbonus 110%

Il caso specifico, in conclusione, non avrebbe permesso al contribuente di accedere alla maxi detrazione fiscale del 110%. Il superbonus interessa, infatti, edifici condominiali con più proprietari. Nonostante ciò, restano interventi vantaggiosi, coperti dalla combinazione ecobonus e sismabonus.