Mutui e tassi bassi: ripartono acquisti e investimenti
Un sussulto dal mercato immobiliare. L’ultimo rapporto della Banca d’Italia indica almeno tre fenomeni in netta ripresa. Il primo, crescono di nuovo le richieste di surroga e, a sorpresa, gli importi medi dei mutui erogati. Su questi due aspetti incide senza dubbio il costo del denaro non solo sempre più fermo ai minimi storici, ma anche perché spinto dal fatto che negli ultimi giorni ha visto tornare vicini o addirittura sotto lo zero anche i tassi interbancari di riferimento (gli Irs) dai 20 ai 30 anni che regolano i tassi fissi dei mutui. Questa novità abbinata ai prezzi degli immobili ancora convenienti rilanciano l’interesse e le opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare con fini abitativi, sia per chi vuole comprare come forma d’investimento.
E questo quadro d’insieme, ora è tornato ad alimentare anche il fenomeno delle surroghe: i bassi tassi d’interesse, infatti, rendono più competitiva l’offerta degli istituti di credito, e spingono le famiglie a utilizzare la portabilità del mutuo per passare a una nuova banca e risparmiare.
Ma nell’ultimo trimestre un terzo fenomeno, viene spiegato nel Bollettino di Bankitalia, è tornato a riprendere vigore: le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto della prima abitazione per 15, 3 miliardi, con +9,3%, sostenendo al tempo stesso la ripresa dell’erogazione del credito alle famiglie dopo un brusco crollo di fine 2019 (-10,2% nel terzo trimestre 2019 e al -14,5% del secondo trimestre 2019).
Un trend, quello della ripartenza dell’acquisto della prima casa, che vede la Lombardia in testa in Italia per erogazioni concesse (3,8 miliardi, con un +14% di crescita e un’incidenza del 24,58% sul totale). E che fa registrare a Bergamo e provincia, una erogazione per 322,8 milioni di euro, con un incremento +16,7%. Nell’ultimo anno, invece, complessivamente sono stati erogati 1,1 miliardi, con un +4,7%.
È evidente – sottolineano gli ultimi report e analisi dei centri studi e Osservatori dei portali specializzati Tecnocasa e MutuOnline.it - che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al coronavirus e dal conseguente lockdown avranno un impatto sul mercato del credito alla famiglia. Una prima stima per il primo trimestre 2020 fa ipotizzare una perdita di volumi erogati per mutui di 3,5-4,5 miliardi di euro. Anche se l’unica speranza che rimane e che comunque sembra già stia dando i primi effetti, deriva dai bassi tassi bancari legati alle operazioni di mutuo e che permetteranno di accedere ai finanziamenti per la casa a condizioni veramente vantaggiose.
Un dato che sta già agevolando non solo chi vuole acquistare una nuova abitazione, ma anche chi è interessato a sostituire il proprio finanziamento. Prima del blocco la domanda di surroga era già in forte aumento e ora tutto lascia presupporre che questa corsa non sia destinata a esaurirsi, proprio la nuova offerta bancaria.
Intanto, una spinta l’hanno avuta le domande di surroghe, ora ai livelli massimi degli ultimi 14 anni, e che in aprile sono state circa il 72,2% dei mutui erogati in totale (contro il 65,5% nel primo trimestre di quest’anno e il 38,3% registrato nello stesso periodo del 2019). Nello stesso periodo le richieste di prestiti hanno privilegiato i mutui per l’acquisto della prima casa, balzati al 46,1% del totale dal 30,8% del periodo gennaio-marzo. Una divergente dinamica, quella tra domanda ed erogazioni, che trova conferma anche nei dati dell’importo medio: quello chiesto è sceso nel trimestre ad aprile a 133.733 euro (allungando la striscia negativa dal picco di 143.097 euro segnato nel terzo trimestre del 2019), mentre quello dei mutui erogati si è impennato a 161.026 euro (dai 140.146 dei primi tre mesi di quest’anno), segno che il mercato dei mutui online è rimasto dinamico, e che attira sempre più utenti grazie alla comodità, alla sicurezza e alla possibilità di consulenza a distanza.
In generale, l’appiattimento dei tassi a livelli prossimi allo zero, del resto, riduce per gli utenti appartenenti a fasce di reddito e patrimonio medio-alto i margini di personalizzazione dell’offerta. Anche questa tipologia di clientela perde quindi l’interesse di rivolgersi in filiale e sfrutta il canale online per assicurarsi le migliori condizioni di mercato, contribuendo all’innalzamento dell’importo medio del mutuo.
Mercato dinamico, occasione legate ai prezzi delle case ancora bassi: torna anche il dilemma, come da copione sulla scelta della tipologia dei tassi, con gli italiani che al 95% optano per quello fisso per garantirsi rate contenute e sempre costanti, senza rischi per il futuro. Del resto – secondo le ultime analisi dei siti specializzati - oggi il tasso fisso è spesso più conveniente di quello variabile: a inizio maggio il miglior tasso fisso per un mutuo a 20 anni partiva da 0,40%, contro lo 0,55% del miglior variabile. Molto vicini anche itassi per un mutuo trentennale: 0,57% per il variabile, 0,65% per il tasso fisso. E a livello di tassi medi i due tassi hanno fatto segnare entrambi un valore dello 0,85%.
La progressiva riorganizzazione di banche e notai per gestire le operazioni anche a distanza, e la graduale uscita dalle limitazioni del lockdown stanno già contribuendo a riportare i volumi operativi del settore verso livelli di maggiore normalità e a recuperare il grande volume di pratiche rimaste ferme o sospese nei mesi scorsi.