Bonus 110%, per i condomini il tempo stringe e si rischia di perdere lo sconto
I tempi stretti e i programmi dei lavori
Mai come nel caso del superbonus del 110%, il tempo è letteralmente denaro. Per i lavori in condominio è infatti una corsa contro il tempo: più si ritarda la partenza non solo dei lavori, ma l’avvio della stessa pratica, più ci si avvicina alla scadenza anche solo del 30 giugno 2021 e più, realisticamente, si allontana la possibilità di terminare i lavori per fare scattare il credito fiscale.
Nemmeno la proroga prevista con il Piano nazionale di Ripresa e Resilienza (Pnrr) è infatti una garanzia per essere certi di ottenere il superBonus 110% e così i trempi stanno diventano sempre più un fattore critico. Annalisa Galante, architetto e docente di Fisica tecnica ambientale al Politecnico di Milano e Coordinatrice scientifica di That’’s Smart , l’area dedicata a Home & Building Automation, Smart metering, Electric mobility e Energie rinnovabili nell’ambito di Mce (Mostra Convegno Expocomfort), ha analizzato i tempi necessari alle differenti fasi (preliminare, progettuale, asseverazioni e comunicazione finale) per poter affrontare con la corretta e rigorosa preparazione l’iter proprio per essere sicuri di ottenere l’’incentivo fiscale. E il risultato è molto esplicito: il calcolo delle tempistiche da rispettare se si vuole essere certi di ottenere l’incentivo fiscale per i lavori in un condominio evidenziano che si sarebbe dovuto iniziare l’iter entro la fine del mese di febbraio. Ma il mese di febbraio è già passato. È quindi tutto perso? E, soprattutto, per chi è oltre questa data, è inutile avviare ora questa pratica di riqualificazione in chiave 110%?
Il programma per rispettare le scadenze fiscali
Vediamo nel dettaglio e ripercorriamo lo schema della professoressa Galante per verifica quale eventuale spiraglio rimane ancora aperta da sfruttare.
Il superbonus è stato prorogato dalla manovra di Bilancio 2021 comprendendo le spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022 per tutti gli edifici e al 30 giugno 2023 per gli edifici di edilizia popolare. Ma il primo vincolo per l’’ottenimento dell’incentivo è il completamento di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. Questa data, sottolinea lo studio della Galante, “è il punto di partenza per calcolare i tempi da rispettare per poter essere certi di ottenere l’’incentivo fiscale, un calcolo complesso perché, prima di analizzare i tempi dei lavori per un condominio, si devono considerare quelli per tutte le pratiche burocratiche necessarie per arrivare all’’inizio dei lavori”.
Eccole, quindi, le diverse fasi da rispettare per poter poter avviare correttamente i lavori
1 - Fase preliminare: verifica dei requisiti (fino a 60 giorni)
La valutazione della possibilità di fruizione effettiva del superbonus 110% passa dalla nomina del tecnico o, eventualmente, dando l’incarico a un General Contractor. A questo punto i ocumenti da presentare sono:
· verifica conformità edilizia e urbanistica: rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’’edificio (l’Ufficio del Comune ha fino a 30 giorni – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi;
· verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.
2 - Fase progettuale ed esecutiva (fino a 270 giorni)
Scelta degli interventi, ricevimento preventivi aziende (sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell’’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito che possono essere una banca, una società finanziaria o un qualsiasi altro soggetto terzo;
· eventuale sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche. Questi eventuali abusi o irregolarità non rientrano come interventi nel 110 % e allungano le tempistiche di circa 30 giorni;
· se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 giorni (almeno) per ottenere il nulla osta a procedere.
· pratica edilizia: occorre presentare la pratica, la Direzione Lavori, (Csp/Cse) più ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori);
· esecuzione dei lavori.
3 - Asseverazioni e comunicazioni finali (fino a 30 gg)
· Chiusura pratica edilizia e presentazione dell’attestato di prestazione energetica, l’Ape, post-intervento asseverato
· le asseverazioni fiscali
· la comunicazione Agenzia delle Entrate
Questi i passaggi e le documentazioni obbligatorie per impostare correttamente l’iter amministrativo della pratica 110%. Caliamo questi passaggi ancora più nella realtà e facciamo un esempio, fissando le tempistiche e ipotizzando lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni, per esempio, tra le 40 e le 50 unità immobiliari. Tenendo conto, anche, che ogni passaggio formale deve essere sottoposto al vaglio dell’assemblea dei condòmini, i quali devono essere puntualmente informati, devono votare e devono raggiungere nella doppia votazione, sia la maggioranza (50% più uno) sia almeno un terzo del valore millesimale dell’intero condominio.
Quindi, primo passo, per accedere al superbonus, è procedere con le diverse deliberazioni assembleari che devono coinvolgere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’’edificio (lo prevede l’art. 119 comma 9 bis del decreto Rilancio come modificato dalla legge 26/2020 art. 63, in linea con quanto già previsto dalla legge 220/2012 per le riqualificazioni basate su diagnosi e certificazioni energetiche).
I tempi delle pratiche e i tempi dei lavori
Realisticamente e in estrema sintesi, si può quindi ipotizzare la seguente timeline:
• Assemblea di incarico al tecnico o al general contractor per l’attuazione della Fase A: da 15 a 60 giorni
• Attuazione delle verifiche preliminari (Fase 1 - conformità urbanistica, diagnosi, pre-certificazione, ecc.): da 30 a 60 giorni
• Assemblea di mandato per l’’attuazione della Fase B: da 15 a 30 giorni
• Fase B - Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 giorni a seconda della quantità di lavori da eseguire
• Fase C – Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 giorni a seconda della quantità e complessità dei lavori eseguiti.
Alla fine e proprio dall’analisi realizzata dalla Galante appare evidente come sia realistico stimare in almeno 8 mesi la conclusione della procedura. “Va ricordato infatti che la scadenza da considerare – spiega Galante - per prevedere di poter rientrare nel beneficio fiscale è il 30 giugno 2022, data alla quale il direttore dei lavori assevera lo stato di avanzamento lavori per almeno il 60% di quelli previsti”.
Per questo motivo risulta “basilare capire fin dalla prima fase di impostazione dei lavori – spega ancora Galante - i tempi nei quali questi saranno svolti per poter avere la data per fare una stima realistica del tempo che si ha per svolgere le prime fasi. Va infine sottolineato - rimarca l’architetto e docente del Polimi - come tutti i passaggi debbano essere svolti con cura e scrupolosità, pena l’annullamento dell’accesso al credito e il conseguente pagamento di tutti i lavori effettuati – conclude Annalisa Galante –. Per le attività previste, si consiglia vivamente di rivolgersi a tecnici esperti di diagnosi e certificazione energetica e ad aziende referenziate che seguano scrupolosamente sia le attività di cantiere che gli iter burocratici necessari per accedere all’incentivo”.
