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La domanda del contribuente

Come oramai sta avvenendo da molti mesi, a permettere all’Agenzia delle Entrate di mettere un punto ai vari quesiti rimasti finora aperti, è la domanda posta da un contribuente.
Nello specifico, la precisazione del Fisco è esposta nel documento 210 del 2021.
Il quesito posto riguarda i lavori di demolizione di tre immobili:

• Il primo classificato come collabente e censito in categoria F/2
• Il secondo un deposito
• Il terzo una stalla

Sempre nell’ambito di questo cantiere, è prevista la ricostruzione di due unità immobiliari residenziali con un ampliamento volumetrico del 35%, beneficiando del premio volumetrico riconosciuto dal Piano Casa regionale.

Nel rispetto della normativa che disciplina il superbonus, i nuovi immobili conseguiranno un miglioramento antisismico di due classi di rischio. Oltre a ciò, saranno dotati di impianti fotovoltaici e di accumulo con colonnine elettriche e anche per queste opera il contribuente si augura di poter beneficiare della maxi detrazione fiscale.
I dubbi del contribuente che si è rivolto all’Agenzia delle Entrate sono tre:

• 1 - La possibilità di ottenere il superbonus sugli immobili collabenti;
• 2 - La possibilità di accedere alla copertura del 110% sulla parte ampliata;
• 3 - Il metodo di calcolo del tetto di spesa.

Le risposte del Fisco

Rispetto al primo quesito, il Fisco precisa che gli edifici collabenti possono accedere al superbonus in quanto possono essere considerati come edifici esistenti. È questo un nodo centrale, perché alcuni edifici non possono essere considerati come tali.
Il caso presentato al Fisco tratta infatti manufatti già costruiti e individuati catastalmente, anche se totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito. Affinché ciò sia possibile, a chiusura del cantiere, però gli immobili dovranno essere accatastati come residenziali (eccetto alle categorie A/1, A/8, A/9).
Attenzione: il superbonus non sarebbe concesso nel caso in cui l’intervento principale fosse relativo a opere di efficientamento energetico. In tal caso, l’edificio dovrebbe essere dotato di riscaldamento per ricevere l’ecobonus 110.

L’ampliamento dell’edificio

È possibile ottenere la copertura del maxi-sconto fiscale per i lavori realizzati attraverso demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazione edilizia, come previsto Testo Unico dell’edilizia. Questa la seconda precisazione dell’ente.

Nel documento citato, si legge, infatti, che “sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana».

Ma ci sono dei requisiti da rispettare:

• 1 - Nel provvedimento relativo ai lavori deve risultare che si tratta di un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non di nuova costruzione.
• 2 - Deve risultare anche il cambio di destinazione d’uso in residenziale.

Il calcolo dei tetti di spesa

Come già spiegato più volte, per definire i tetti di spesa e le detrazioni è necessario considerare la situazione immobiliare esistente prima dell’intervento: nel caso specifico, tre edifici.

In poche parole, per gli interventi antisismici il tetto di spesa è pari a 288mila euro, per l’installazione degli impianti fotovoltaici di 144mila euro, rispettando il limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.
Infine, per l’istallazione dei sistemi di accumulo, il tetto di spesa è pari a 144mila euro ed è necessario rispettare il limite di spesa di 1000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.
Nessuna detrazione, invece, per l’installazione delle colonnine di ricarica poiché quest’opera potrebbe divenire trainata solamente nel caso in cui effettuata congiuntamente con lavori trainanti di efficientamento energetico.