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Superbonus 110%, interventi su terrazze e installazione fotovoltaico

Nel caso in cui l’assemblea condominiale deliberi all’unanimità che le spese dei lavori sulla terrazza (lastrico solare) saranno interamente a carico di un condomino, questo contribuente potrà fruire del Superbonus. Lo potrà fare non solo per il totale dei costi sostenuti, ma anche per la somma eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 499 del 27 ottobre 2020 in cui spiega, dunque, che l’isolamento termico del lastrico solare rientra tra gli interventi “trainanti” per ottenere il Superbonus.

Il quesito del contribuente

La domanda è presentata da un contribuente che espone il suo caso: è proprietario di un appartamento, che non possiede accessi autonomi all’esterno, al quinto piano di un edificio in condominio composto da 10 unità immobiliari e della sovrastante terrazza di pari superficie (lastrico solare). Nella visura catastale l’appartamento e la terrazza sono indentificati in un unico foglio, particella e subalterno con attribuzione di un’unica rendita.

Il condomino afferma di voler effettuare due tipologie di interventi: l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva che interesserà più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio. In secondo luogo, intende installare un impianto solare fotovoltaico con senza sistema di accumulo, connesso alla rete elettrica con cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (Gse). Spiega, inoltre, di voler costruire sul lastrico solare un locale tecnico per posizionare l’impianto e ottimizzarne l’efficienza.

L’obiettivo è di raggiungere un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

E nell’istanza si precisa: «Considerato che il lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva, svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio in condominio, l’istante chiederà all’assemblea dei condomini di deliberare l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori nonché al sostenimento dell’intera spesa a proprio carico, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali prevista dall’articolo 1123 del codice civile».

E domanda al Fisco se l’intervento di isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva e i lavori per la realizzazione dell’impianto solare rientrino nell’agevolazione fiscale. Domanda all’Agenzia delle Entrate anche se, poiché sosterrebbe interamente le spese, quale sia l’ammontare massimo della detrazione spettante, considerato il caso in cui si intesti le fatture dei lavori eseguiti e i relativi pagamenti.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’ente conferma l’ipotesi del contribuente: gli interventi alla terrazza sono agevolabili e aggiunge delle precisazioni in particolare rispetto ai limiti di spesa: «Considerato che, come riferito dall’istante, il condominio è composto da 10 unità immobiliari, il limite massimo di spesa sarà pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro)». E aggiunge: «Atteso che l’istante intende sostenere l’intera spesa per l’isolamento del lastrico solare, previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, si ritiene che il superbonus può essere calcolato sulle spese sostenute dall’istante e a lui attribuite utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali». A condizione che «l’assemblea dei condomini autorizzi l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell’istante interessato agli interventi medesimi».

E specifica che in questo caso il contribuente: «Nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa in esame, potrà fruire del superbonus per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale ma comunque entro il limite massimo di 380.000 euro calcolato come in precedenza precisato».

Trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del superbonus andrà effettuata sull’intero edificio. Sarà necessario, in particolare, che l’intervento interessi più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio in condominio e assicuri, anche congiuntamente all’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape).

Mentre, rispetto alle spese sostenute per l’installazione dell’impianto solare fotovoltaico, il superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto stesso.
Il contribuente potrà optare per la detrazione fiscale, oppure per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.