Bonus 110% e condomini, più semplice il via ai lavori
Assemblee condominiali con nuove regole
Ancora qualche dubbio, nonostante i decreti attuativi del ministero dello Sviluppo economico e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, ma è certo che sarà più facile sfruttare il 110% come credito d’imposta almeno per un condominio che voglia riqualificare l’edificio per rendere meno pesante la bolletta del riscaldamento e più confortevole la vita di tutti i giorni nel proprio appartamento.
Nuove regole, infatti, sono state introdotte dall’ultimo decreto d’attuazione del decreto Rilancio sulle regole e modalità di applicazione del maxi sconto fiscale Irpef.
La novità principale è infatti la riduzione del quorum dei voti da raggiungere in assemblea di condominio per approvare i lavori collegati al superbonus al 110%.
In sostanza l’assemblea di condominio può approvare i lavori che danno diritto al superbonus 110% anche a maggioranza semplice, ma con un tetto minimo di voti pari a un terzo del valore dell’edificio.
Regole più snelle, quindi, e maggiore flessibilità rispetto alle regole ordinarie, introdotte anche per facilitare il ricorso a un’ulteriore spinta verso la riqualificazione attraverso interventi e lavori importanti, garantendo quindi il recupero di un patrimonio edilizio ormai abbondantemente vetusto e obsoleto sotto il profilo degli impianti, dell’efficientamento energetico e della sicurezza, antisismica in particolare.
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Il nuovo provvedimento quindi taglia la soglia necessaria a un terzo del valore del condominio, rendendo meno vincolante l’approvazione dei lavori. La norma ordinaria, infatti, fissava la maggioranza necessaria ad almeno i due terzi del valore del condominio il primo parametro per poter dare il via libera a lavori straordinari, la maggioranza deve rappresentare almeno due terzi del valore complessivo del condominio in prima e in seconda convocazione.
In base alle nuove disposizioni, norma contenuta nell’articolo 61 del decreto del Mise, è previsto che la maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale rappresenti almeno un terzo dei condomini. Il testo, esattamente spiega e dispone così questa novità: «le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».
La convocazione dell’assemblea
Ma vediamo nel dettaglio la procedura esatta per arrivare alla delibera definitiva di condominio. Primo chiarimento: poiché parliamo di condominii, per dare il via ai lavori è necessario che venga convocata un’assemblea condominiale, ordinaria o straordinaria, alla quale faccia seguito una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti. Questa maggioranza deve rappresentare comunque il 50% del condominio. Perché si arrivi a dare il via ai lavori di riqualificazione sono necessari alcuni passaggi: l’assemblea deve approvare due delibere. La prima è in merito alla decisone di fare un progetto per ottenere l’ecobonus, la seconda delibera deve riguardare il via libera al progetto stesso. Il costo del progetto è a carico del condominio. Nel caso in cui si dia seguito al progetto stesso, questa spesa rientra nel computo della cifra che beneficia delle detrazioni fiscali, comprese la cessione del credito e lo sconto in fattura. Per capire se il condominio è idoneo o meno a ottenere il superbonus il suggerimento è di nominare un tecnico. Nel caso in cui, invece, ci sia già questa certezza al tecnico viene dato l’incarico di stendere un progetto.
Entra in gioco qui anche il ruolo dell’amministratore di condominio: i loro compito è di redigere in modo corretto i verbali delle assemblee e gestire i rapporti con i tecnici di cui l’amministratore deve conoscere e controllare i requisiti.
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L’incarico a un tecnico professionista verterà prioritariamente sulla predisposizione ed esecuzione della diagnosi energetica dell’edificio, per verificare le caratteristiche e le criticità del condominio in merito alle parti comuni e le caratteristiche e le criticità dei singoli appartamenti al fine di poter meglio e più velocemente disporre, in seguito, un progetto termico per l’ottenimento dell’ecobonus.
Gli obblighi per il via libera al 110%
Per guadagnare tempo tutto ciò può essere fatto già da ora, ricordano che la spesa va effettuata entro il 2021. Perché sia davvero conveniente fare alcuni lavori di riqualificazione energetica è necessario che si ottengano almeno due passaggi di classe energetica.
In relazione, infine, alla necessità di convocare l’assemblea condominiale, questo passaggio in questo momento ancora di emergenza sanitaria non è sempre così scontato. A questo proposito sul sito del governo è stata pubblicata un’indicazione in cui si precisa che le assemblee di qualunque tipo possono svolgersi in presenza fisica a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, che assicurino il mantenimento della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i partecipanti. Inoltre, si dice che è possibile svolgerle anche da remoto, ma poiché è necessario garantire a tutti i comproprietari di partecipare, anche a coloro che non posseggono mezzi elettronici, questa soluzione sembra poco praticabile.
Il superbonus al 110%, introdotto dall’articolo 119 del dl 34/2020, è utilizzabile sulle spese sostenute a partire dallo scorso primo luglio e sono ormai disponibili tutti i documenti di prassi (Circolare Agenzia delle Entrate 24/2020, provvedimento 8 agosto 2020) e una Guida a disposizione degli utenti sul portale del Fisco.